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首发：~第874章 估值铁律，抵押与经营的组合拳
面对秦万仞这咄咄逼人的质问。
张明远没有丝毫避讳，他的眼神清明、落落大方，迎着那两道锐利如刀的目光，从容开口：
“秦行长，您这是误会我了。”
张明远双手交叉放在桌面上，语气坦荡：
“万象和天宏这两家企业，既然上了寰宇的船，那就是自己人。他们非常清楚南湖建材城未来的走向。明天上午，他们的法务就会带着正式的《资产全权授权抵押同意书》飞到大川市。这百分之三十的份额，在法律和流程上，绝对不会给省行风控留下任何扯皮的空间。”
听到这个回答，秦万仞眉头微皱。
没有内部纠纷，所有股东一致同意抵押。这小子做事的严密程度，让人挑不出毛病。
但他毕竟是掌管全省千亿资金的建行行长。在金融的牌桌上，他只认冷冰冰的数字。
秦万仞将手里那份厚厚的资产清单丢回桌面上，发出“啪”的一声轻响。他端起茶杯，轻轻吹了吹浮沫，语气里透着一股不容置喙的专业碾压：
“好，就算所有股东都同意。但张主任，咱们得算算细账。”
秦万仞靠在老板椅上，目光透过金丝边眼镜，极其冷酷地剖开了建材城的估值底裤：
“你刚才把这个南湖建材城描绘成了未来十年的印钞机。我不否认，那些独家供货协议确实很有含金量。”
“但现在，按照咱们建行省行的死规矩！”
秦万仞伸出两根手指，开始给张明远上这堂硬核的金融风控课：
“对商业物业的抵押评估，必须采用‘成本法’和‘收益法’交叉核验。而且在实际操作中，成本法优先！收益法，仅仅只能作为参考补充！”
“什么是成本法？”
秦万仞点着桌子上的文件：
“就是核算你们买地的出让金、盖那十二个大仓库的土建费、还有铺路的实际花销！扣掉折旧，算出现实的重置价值！你们总投资不到三个亿，就算全算进去，这块资产的成本价值也就这么多！”
“至于你说的那些未来租金、长达十年的垄断供货流水。”
秦万仞冷笑了一声，毫不留情地抹掉了张明远画的大饼：
“对于一个还没有实现满租、甚至还没有产生连续三年稳定经营流水的‘新建市场’。在省行贷审会的风控模型里，这些预期的收益权重，会被直接打到脚踝骨！根本不能拿来作为拉高评估价的核心依据！”
“再退一步说。”
秦万仞抛出了最后一道致命的金融红线：
“商业物业的最高抵押率，不能超过百分之六十！而且你们这是在偏远的县域搞的大宗专业市场。一旦出现坏账，这种资产在法院拍卖处置、变现的难度，远远高于省城的核心商铺！”
“所以，省行风控不仅不会给你们顶格的60%，反而会保守地下浮评估！”
秦万仞盯着张明远：
“规划再宏伟，战略协议再厚，那只能证明你们有‘还款能力’。但它绝对不能直接抬高抵押物本身的评估价值！这是贷审会的硬标尺，不是我秦某人主观的偏见！”
“所以，张主任。单凭这个南湖建材城作为抵押主体。哪怕我看好它的未来，哪怕你有市政府的背书。我最多、最多！只能给你们批到2.5到3个亿的额度！”
三个亿，和十五亿的胃口，中间差了整整五倍的鸿沟！
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