《辉煌与坠落》（五）(1/4)

首发：~《辉煌与坠落》（五）

一一中国房（商业）地产黄金廿十年全息缩影及实录

号外说明：本人自新冠始历时二年终于完成了百万字的自传体长篇小说《江湖与彼岸》（之后将以外传的方式发表新作品），主要分为十大交叉主题和松散板块，因即时写作和穿插发布，各主题和板块之间缺乏连续性和完整性，为便于阅读，特按单个主题和板块重构独立文本做精读篇章（不按时间顺序）以飨读者一一

民企/合资篇一一

华夏幸福：吴艳芬，范征

吴艳芬：巾帼不让须眉

这位来自冰城哈尔滨的美女老妹，作风泼辣而强势甚至有点粗放。颇有巾帼不让须眉的风范。

应该是2008年我带清华大学CREO学员去北京的开放式、国际化的购物中心“蓝色港湾”考察，她当时任总经理助理。她全程负责接待，从此结缘。之后她担任北京盈石副总经理，就开始成了“亚太商业不动产学院”的最受学员欢迎的核心讲师之一。从此职业生涯一路开挂，先后赴上海担纲世茂地产商管公司常务副总经理、总经理；最后又杀回北京出任华夏幸福商业事业部总经理。在此期间，我们无论是工作还是工作之余都来往频繁并合作愉快……

2015.4.26.应艳芬总参加世茂集团的52+MiniMall发布会，晚上与上海师生还有一场联谊酒会……

2014.7.26.#学院课堂#第五届社区商业与商业街高级研修班进入第三天，学院特聘优秀讲师世茂集团商管公司常务副总经理吴艳芬女士通过蓝色港湾、前门大街等案例与学员们分享交流了现代商业街在定位、招商与运营方面的相关经验。

2018.8.17.很高兴接受赢商网和华夏幸福商业艳芬总的邀请，出席《2019华夏幸福产业新城集团商业事业部品牌答谢会》并友情客串主持“IP价值分享论坛”，同时非常开心新老朋友的欢聚和交流。也在“嘉善越里”度过了一个轻松愉快的周末......

2017.11.3.今天下午很高兴参加“华夏幸福商业”京西南招商推介会、见到艳芬总、胡泊总、李敏总及云峰总等业内好友。并参与“艺术与商业美学”论坛并预祝生活与艺术结合，不仅是幸福的更是美好的！

2017.4.23.亚太商业不动产学院为华夏幸福商管公司订制的系统内训课程今天开课。特邀知名操盘手天津大悦城齐奇总主讲首堂课。华夏商管艳芬总到场致辞……

范征：古怪清奇、剑走偏锋

范总是“华夏幸福”商业事业部艳芬总的上一任。之前任万达学院副院长时曾特约我为万达出版的两本专著写评论。在“华夏幸福”任期内多次邀我“站台”。范总长相古怪清奇，作风也剑走偏锋。范吴交接时曾有一些龃龉“风闻”，我还出面予以协调……

2016.10.20.今天中午，华夏幸福社区自主品牌“幸福食堂”继霸州、沈阳店之后的升级版永清店开业。应华夏幸福商业公司范总之约出席开业仪式并致辞：二个标志与一个象征。一是标志华夏幸福做为中国产业地产（新城）的领导者，不仅为市民提供了优质的建筑和社区，更为居民提供了良好的餐饮和商业的配套，让人们的生活更舒服，便捷和温韾；二是标志着在商业地越来越同质化的今天，培育自主品牌是必由之路。一个象征就是华夏幸福与幸福食堂的幸福寓意，代表着华夏幸福打造的产品和服务将给消费者带来幸福的体验和生活方式……

永清幸福食堂也是亚太商业不动产学院做为一个行业资源平台与华夏幸福商业战略合作的兆始和标杆！

2015.9.26.今天应邀出席“华夏幸福”第一个县域标杆商业项目“固安幸福港湾”开业典礼并致辞。

2014.10.27.今晚应范征总之邀出席华夏幸福城市商业项目推介会暨业内联谊酒会，湖畔的深秋之夜充滿了诗意和乐感……本人在致词中指出，华夏幸福基业的模式有四点令我们充滿期待:一是民营资本与地方政府的整体合作、开创了全城市运营商的新范畴；二是产城一体化、居住、工作、商业、教育与医疗及TOD等城市功能一体化，超越了前房地产大盘时代的单一性和卧城。三是县域经济与远郊经济的两向结合与提升。回是城市与乡村及自然的融汇，国际化田园都市与小镇生活的呈现。预祝华夏模式将为中国的新城镇化和市（农）民的新生活方式创造新向度和新样板……

红星（美凯龙）商业：贾涛，孙环宇

贾涛：硬派操盘手

贾总形象冷峻，专业、认真而严谨，是典型的万达出身的硬派操盘手。曾任世茂股份旗下负责招商业务的商管公司总经理，之前曾是万达百货的创始人之一。在他任北京石景山万达广场总经理时，我带清华大学CREO学员去考察学习过，他出面讲解。世茂之后他又跳糟到红星美凯龙商业地产公司任总经理。在他主持规划的红星商业第一家购物中心北京太阳宫“爱琴海”的业内研讨会上和他再次相见……

孙环宇：热情而仗义的bro

同为大连老乡，我与环宇结识后即成为业内密友一一

2016.10.15.唐山爱琴海购物中心开业一周年之际，应亚太学院学术委员、红星爱琴海京津唐总经理孙环宇之邀，学院京津冀师生会策划组织的专项考察活动今天开启，明天上午将举办专业研讨交流会......

2015.11.14.今日，贺孙总环宇老弟操盘的天津爱琴海购物公园开业人流爆棚、亚太学院京津冀师生会线下活动，本院生日（提前一天过）三位一体[抱拳][抱拳][抱拳]……

感谢感慨感动感念亚太师生会京津冀分会兄弟姐妹们的精心细心安排，献花切生曰蛋糕。老夫当场即兴演唱一首《爱江山更爱美人》、环宇同台跟进《鸿雁》……

2015.2.1.中国商业不动产思想盛典暨第五届亚太学院年会经过昨天极具娱乐性和互动性的文艺汇演和颁奖晚会后，今天上午正式开启学术性和专业性的高峰论坛，主题为运营与资本。首位讲演嘉宾北京爱琴海购物中心总经理孙环宇先生，讲演题目：体验式购物中心的业态调整和最佳组合……

2014.11.28.北京爱琴海购物中心一年前隆重开业、不仅是红星美凯龙100个mall宏大战略计划的首个样板店，也以创新型体验式倍受业内关注！

亚太学院《第三届商业地产规划设计与定位、招商、运营和工程对接高级研修班》今天请到北京爱琴海购物中心总经理孙环宇先生给来自全国各地的学员讲解和分亨当初是如何定位、规划和招商的，经过一年多的培育和运营的检验和纠错，是如何不断调整和升级的……

2014.2.22.今天出席福州红星国际广场-玫瑰天街玫瑰金管家发布会并做销售型/散租式物业管控运营的主题讲演……

2013.12.2.今晚参加北京商业地产界民间第一社团万商俱乐部164期关于红星美凯龙第一家购物中心“爱琴海”研讨会、见到了俱乐部主任、万达集团研究部总经理杨泽轩、红星美凯龙商管总经理贾涛、汉博顾问副总李亚明等一干老朋友，并初识操盘手孙环宇总。

《金科股权争夺战落幕红星入局协同效应可期》

《财经》金煜|文

2020年04月16日

“亚太商业不动产学院院长朱凌波表示，红星与金科在业务上将实现互补，红星的家居和购物中心业务将助力金科转型做商业地产。同时，在住宅开发拿地方面，红星或可补充金科的配套建设，探索新的土地拓展方式。另外，红星品牌价值也可为金科增加附加值，而红星通过收购金科股票也可进行资本投资。”

《深度|驻马店百亿项目延宕七年红星美凯龙“双模式”遭遇信誉危机》

《中国房地产报》

2020年06月21日

“亚太商业不动产学院院长朱凌波在接受记者采访时表示：轻资产输出模式存在的瓶颈和短板主要有四点：首先，轻资产的输出最重要的条件就是标准化和连锁性，而大多数项目的前期规划和定位、建造标准和硬件往往先天不足或参差不齐，后期改造操作难度大甚至不匹配；

其次，轻资产尤其不良资产轻资产的经营回报较低，达不到企业效益及资本市场的要求，影响输出方和资产方的生存和持续发展。

此外，轻资产在中国商业地产行业发展时间较短，企业动荡和人才流动频繁，成熟稳定的专业机构无论甲方型还是乙方型都是凤毛麟角，无法满足地域、行业和市场的总量和差异化需求。

另外，市场合作的法律、信誉和习惯等综合性的环境和条件尚不完善，急功近利、货不对板、半途而废的失败案例太多，也影响了整个行业健康有序的可持续性发展。”

2018.5.22.今天应承德市规划局之邀参加红星美凯龙项目规划与商业方案评审会，很久未做专家了，也是一种交流与调整......

阳光新业：沈葵，李睿

阳光新业地产股份有限公司（以下简称“阳光股份”），前身为广西虎威股份有限公司，于1996年在深圳证券交易所上市，2020年5月，京基集团成为阳光股份的控股股东。

阳光股份较早专注于商业地产，近几年主营业务聚焦于商业运营管理和物业租赁两大领域，着力打造涵盖投资、规划、策划、招商、运营等全过程的全价值链运营模式。

阳光新业是首个接受清华大学CREO全员内训的企业（2006年），因此我与该司的多位高管建立了专业联系。尤其副总裁沈葵和商管总经理李睿更成了为亚太学院特聘讲师和业内好友。

沈葵：阳光新业主管工程副总裁

2013.6.27.在APCREA第五届购物中心开发与运营高级培训班上，阳光新业副总总裁沈葵指出购物中心的开放是以一定时期内的自持，并最终沉淀为资产为目的和特征的。因此，开发建设的完成结束只是资产经营的开始。

2014.1.12.亚太学院年会讲演嘉宾阳光新业副总裁沈葵女士说：一个有共同目标的专业、互补、动态与整合的团队才是成功的保证……

李睿：原阳光新业商管总经理

2016.6.23.北平只要有水的地方就讲究，刚刚与原阳光新业现国投万和资产公司李睿总在工体吃完饭、溜弯时竞然巧遇哈尔滨银泰关欣总，遂合影留念。

2017.5.11.为好兄弟北京睿远久盛资产管理有限公司创始人兼CEO（原阳光新业商管总经理）李睿的转型创业首秀重庆“华融现代广场”品牌与招商发布会站台，中国商业地产三大平台的领导首次齐聚重庆。

SOHO中国：

潘石屹和SOHO中国迄今为止是中国房地产的锋头人物和热点事件。即使夫妇俩远避美国后也依然在江湖上流传不衰……

苏鑫：

我与苏鑫第一次相见是2008年清华大学CREO总裁班去SOHO中国实地考察，他当时任常务副总裁负责接待，自恃颇高，后创办专业收处不良资产的高和资本，做的风生水起。

再次相遇是多年后在《经济观察报》的商业地产年会上我们同为讲演嘉宾。

许大金：

我和大金相识于他任潘石屹的SOHO中国资产部总经理期间，后他担任盈石中国副总裁，再自己创业。他曾任亚太学院APCREA优秀讲师和学术委员及上海师生会副秘书长。