《辉煌与坠落》（三）(1/3)

首发：~《辉煌与坠落》（三）

一一中国房（商业）地产黄金廿十年全息缩影及实录

号外说明：本人自新冠始历时二年终于完成了百万字的自传体长篇小说《江湖与彼岸》（之后将以外传的方式发表新作品），主要分为十大交叉主题和松散板块，因即时写作和穿插发布，各主题和板块之间缺乏连续性和完整性，为便于阅读，特按单个主题和板块重构独立文本做精读篇章（不按时间顺序）以飨读者一一

我与“小万达”宝龙高层的交往和友谊：

宝龙在中国的商业地产界一直被称为小万达。或者叫南有宝龙北有万达，宝龙与万达的区别是万达主要发力和布局一线和二线城市。然后下沉三线城市；而宝龙从一开始就定位三四线城市，然后向一二线城市上升和穿透。宝龙和万达在产品模型和商业模式上也比较接近，都专注于做城市综合体。即可销售型商用物业与持有型物业结合的类金融模式。宝龙是中国商业地产企业中首个在香港上市的企业。宝龙发源于澳门和厦门，最后总部迁居上海。万达起始于大连。总部最后移师北京。都从地方性的商业/地产企业发展为全国性的品牌企业。

宝龙集团最新资讯：宝龙商业与宝龙地产

一.??????风财讯消息2025年6月30日，宝龙商业（09909）开盘价为2.02元，最高价和最低价分别为2.1元和2.01元，成交量总计0.25万手，总市值为12.9亿元。

根据财报数据显示，该股2024年财报营业收入为26.17亿元，净利润为2.24亿元，每股收益为0.37元，毛利5.95亿元，市盈率6.06倍。

机构评级方面，9家券商给予买入建议。

二.销售额减半，亏损翻倍！宝龙地产还能撑多久？宝龙地产未来需通过更大力度的债务削减或资产重组寻求突破。

《投资时间网》

3月31日，宝龙地产控股有限公司（下称宝龙地产，

数据显示，2024年宝龙地产实现合约销售额约为128亿元，同比下滑53%；实现合约销售总面积115万平方米，同比下降42%。由于物业销售收入增加，2024年该公司取得收入257.57亿元，同比增加12.5%。

尽管营收有所增加，但宝龙地产去年业绩亏损继续扩大。2024年，公司拥有人应占亏损为57.65亿元，同比扩大117.3%。宝龙地产表示，主要受房地产行业经营环境严峻的持续影响，公司对物业项目计提减值、投资物业公允价值减值；外汇波动造成预期净汇兑损失；及分占共同控制实体和联营公司的业绩下降。

日前，宝龙地产发布公告称，公司的全资附属公司宝龙地产（维京）控股有限公司（下称宝龙维京）被提出清盘申请。从股权结构来看，宝龙维京实际控制人为许健康，其持有宝龙地产（香港）100%股权，宝龙地产通过宝龙维京持有宝龙商业（

宝龙商业是“宝龙系”的重要资产，主营业务包括商业运营服务和物业管理服务两个业务部分。目前来看，宝龙商业的业绩已受到关联方的影响。财报显示，2024年，宝龙商业实现收入26.17亿元，同比下降0.7%；股东应占利润为2.16亿元，同比下降52.3%。

《Al总结：朱凌波与宝龙集团的关联》主要体现在以下方面：

1.行业角色：

朱凌波作为全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任，长期关注商业地产发展，曾对宝龙等企业的战略调整发表过专业观点。其言论多聚焦行业人才流动、轻资产模式等宏观议题。

2.行业对比分析：

朱凌波曾间接提及宝龙与万达的竞争格局，指出宝龙因早期布局三四线城市导致规模落后，经过战略调整（如总部迁沪）重新聚焦长三角。

我和我所在的全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会及亚太商业不动产学院，与万达和宝龙都有比较深的渊源和交集。本篇小说的曾经专门拿出两章写万达。这次主要写宝龙。

我与宝龙的第一次接触是2006年在清华大学推出第一个中国商业地产培训项目CREO即国际商业不动产运营商系列培训计划。首届总裁班，宝龙集团派高管洪群峰来学习。他当时是宝龙收购的地产服务公司厦门百润房地产顾问有限公司创始人兼总经理。2005年加盟宝龙成为集团核心骨干。先后任宝龙地产（上市公司）的副总经理和宝龙置业（上市公司外的地产业务）的总经理。并由此开启了我与洪总个人的深厚友谊及与宝龙的频繁交集和合作。我2008年发起成立的全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会和2010年发起的亚太商业不动产学院，宝龙都大力支持并出任理事会**单位。许健康先生亲任理事会**。

许先生，早年（1990年）在澳门从事娱乐业起家创立宝龙集团。后移师厦门并开始顺势并延展投资关联的主体商业地产并向全国各地延伸。2009年10月14日，旗下宝龙地产在香港主板成功上市(HK.1238)。2019年12月30日，旗下宝龙商业在香港主板成功上市(HK.9909)。

许健康创立了独特的宝龙商业地产发展模式。先后投巨资在珠三角、长三角、海西经济区等区域打造了近300个高品质物业项目。为推动区域经济发展和促进城市化进程做出了突出贡献。

许先生英俊儒雅谦逊颇具绅士风度，形象上与澳门赌王何鸿燊好有一比，堪称商业地产界的美男子Boss。

我与许先生曾有4次的会晤和交谈一一

第一次应该是2008年宝龙成立庆典上，我代表全国工商联房地产商会和商业不动产专业委员会亲赴厦门出席并致辞，对宝龙的战略和模式做了概括和推举，发言结束后，首排的许先生很满意的站起来与我热烈握手表示感谢。

此次活动期间还发生一意外惊喜小插曲：与我同坐一排嘉宾席右手的当地工商银行金行长竟与我是同乡且都在花河工行工作过，老乡见老乡格外亲切。尤其说起他的前任行长孙希有还是我的大学同窗，时任福建统计局局长。被学术界、媒体界称为中国的丹尼尔.贝尔，是全球最早提出“流量经济”概念的人之一，同时也是全球第一个对“流量经济”进行系统理论阐述的人。

当晚庆典晚宴后金行长就热心地传个局约我的老同学一起喝茶叙旧一一那个年代的人真是意气风发、锦上添花，不似时下万.马.齐.喑、心.如.枯.井……

第二次是2008年“专委会”举办的首届中国城市综合体高峰论坛中特邀许先生作为重量级嘉宾出席论坛并发表主题讲演。

第三次是宝龙总部2010年迁居上海后，我去上海出差并拜访洪总。许先生出面宴请并就宝龙及中国的商业地产进行了交流和互动。

第四次是宝龙集团设立了东北板块和东北投资公司，想与当地金融界及银行界有更深度和广泛的合作，在北京我特别邀请大学同窗、人民银行东北大区沈阳支行副行长宋慧中，与许先生及当时宝龙集团东北投资公司的两位高管见面会商。

除了许先生外，我与宝龙当时的几员元老级大将洪群峰、刘晓兰和林峰利及后续尤其是商业公司的历任高管都有密切的互动和交往并成为业内好友，而且也都成了亚太商业不动产学院的优秀讲师或专家委员如潘韬、叶际屏、沙勇和潘丽君女士等。

洪群峰：我在前文中己略有介绍，可谓亦师亦友。群峰性格豪爽耿介，颇有“闽人”“爱拼才会赢”的劲头。酒量大，嗓门也大，每次来清华上课尤其是我去厦门和上海，他都要郑重请客并叫上同学和业内好友。2014年“亚太学院”第五届年会暨“中国商业不动产思想盛典”上我还给他颁发了一个“年度影响力人物大奖”，以示对他成长业绩和职业发展的肯定和褒扬。

2013年5月，洪群峰创立了宝龙地产旗下的宝龙置业，就任宝龙置业事业部总经理，将宝龙置业从4亿启动资金发展至今天净资产过百亿。

2018年，洪群峰创立浙江事业部，2020年创立广东事业部，负责事业部的整体业务及经营管理，后被委任为公司副总，直至今日。洪群峰已在宝龙地产19年，是宝龙最资深最忠诚的职业高管！

应该是2009年他大婚，我特带清华总裁班同学小分队赴厦门贺喜。晚上他竟置新娘于不顾来陪我们，真个“重友轻色”和“舍命陪君子”也！

而且时常在与老友熟人聚会酒桌上夜半打来电话一口一个朱老师，令我亲切和感动！尤其今天春节后又接到他的电话，还对我“马放南山”的状态“良言恳劝”……

刘晓兰：曾任宝龙地产（上市公司）董秘和商业公司首任总经理，后离职被短暂聘为冯仑的概念公司“万通立体城市投资公司”第一任总经理，她来北京时我特意发起了一个“商业地产女高管俱乐部”，定期聚会，我充任党代表。不久他就加盟三益资本做合伙人，从事资本运作和商业策划。被媒体称为“商业地产一姐”。

这位中医学院毕业的“浪姐”，无论是在宝龙或离开宝龙后都保持着比较密切的联系和友情，还被我聘为“亚太学院”“学术委员会副主任”，经常一起出席业内的各种论坛和活动。

他于2020年9月28日获委任为卓越商企服务集团有限公司独立非执行董事，或于2020年10月9日获委任为合景悠活集团控股有限公司独立非执行董事前，还请我为她出头具了“亚太学院”的证明函。

今年端午节我发微信问候她，她惊问“你浮（复）出啦？”，我笑答：“哈哈，退出江湖隐居蓝城，欢迎有空来玩[玫瑰]”，她说：“很好的选择啊”……

林峰利：2025.2.19.去年移居美国洛杉矶的业内好友、前宝龙地产副总裁兼宝龙置地总经理林峰利与我语音通话，谈及中国的房地产的黄金时代已经彻底过去并感慨地回忆了共同经历的同人生涯。说到大势己去，世界堪忧，一代人的命运和每个人的人生曲线及“君子不立危墙之下”，“兼济天下和独善其身”和“激流勇退”及“旁观者”等话题和选择……”

峰利兄谦谦君子，语气舒缓，嗓音浑厚。在加盟宝龙前就已凭操盘“美仁广场”和“明发广场”二战成名。他借鉴日本净菜市场的经验，成功改造了美仁商业广场，将其从濒临倒闭的项目转变为生鲜市场，吸引了大量消费者。随后主导开发厦门明发商业广场项目。该项目整合超市、影院、餐饮等多功能于一体，通过精准招商策略吸引国际品牌入驻，成为商业地产领域的标志性案例。

他进入宝龙地产后更是屡创佳绩，尤其对宝龙地产在全国的5个40万平方米左右的大型商业地产项目，分别位于青岛、郑州、洛阳、蚌埠、泰安的重新定位和运营更使他在业内获得认可和赞赏。期间还“出走”杭州任顾家地产总裁并被我推任为“亚太商业不动产学院浙江师生会”会长。不久后又重回老东家“宝龙地产”……

2018.12.10.今天中午与沪上商业/地产界的诸位咖友/亚太学院的师生好友们欢聚后，在尚嘉中心王董裕强兄的陪同下参观尚嘉中心并做客会所私聊。晚上又应宝龙集团洪总群峰老弟之盛情相约赴家宴一一让雨雪交加的上海显得格外温馨与格调......

2018.3.9.感谢好兄弟宝龙置业群峰总的盛情和精心安排，在闭馆时段专程鉴赏“宝龙美术馆”许健康先生珍贵而丰富的收藏品。为我们师生一行上了一堂生动而深刻的艺术教育课[呲牙]

2016.11.26.细雨迷蒙中飞抵大上海（想起1986年的诗中的法国梧桐）参加亚太学院－清华大学第一届商业不动产总裁班学员、西北师生会会长、陕西裕都置业王宝鑫董事长女儿的婚礼，与同届学员班长、上海师生会发起常务会长李乐兄，副会长宝龙置业群峰总和北京师生会发起副秘书长王欣荣兄欢聚......