万达曾经辉煌，我与万达的交集及新闻（下）(3/4)

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不过,万达的快速扩张也引起外界对其资金链情况的质疑。王健林本人则多次对外界表示,万达的负债率远没有外界所传的90%,并称万达的资产负债率可能是中国房地产商里最低的。

现金流滚资产

“万达的商业模式是快买、快干、快竣工。”王健林曾说。与其它房地产企业不同,万达不储存土地升值溢价,而是一拿到土地就马上投入项目开发,在极短的时间内完工套现,然后投入到更多的新项目中。

据万达2013年上半年集团相关报告,仅今年上半年,万达新发展的项目就已经达到20个,其中包含18个万达广场和两个万达旅游城。如此多的项目集中上马需要极其丰厚的现金流,这正是外界质疑万达负债率高企的原因。

亚太商业不动产学院院长朱凌波告诉中国经济时报记者,“万达的商业地产模式,就是一种类资金链的模式,用可销售的住宅、写字楼回笼现金,然后沉淀成购物中心和写字楼的持有资产,他本身就形成了自己的循环链。”

万达的现金流滚动特别快。王健林曾说:“别的企业投资四五年,我们两年之内就干完,这就是竞争优势。这种物业投资,如果提前一年完成,财务上至少节约1个亿,佣金多1个亿,这就是2亿现金流。”

在全国万达广场项目遍地开花的前提下,项目的前期销售收入作用很大,王健林将此总结为“销售为首、现金为王”。一位不愿具名的万达管理层人士对中国经济时报记者说:“每30亿的项目,自有资金只占10%,其余款项为商品物业和住宅物业售卖所得。”

在近几年开展的万达第三代城市综合体项目中,万达将单个项目面积增加到30万平方米以上,综合了万达广场、高级酒店、写字楼和商业住宅,加大了出售物业面积。

低成本、宽渠道

出于市场和成本的考虑,在近几年的商业地产选址上,万达将目光主要集中在二三线城市的新开发区上。对急需招商引资获得政绩的地方政府官员来说,城市综合体、高级酒店、世界五百强具有致命诱惑。在此前提下,万达速度得以彰显,甚至有些地皮“招拍挂”还没有走完,万达已经开始对外发布项目招标。

朱凌波认为,“三快”模式实际上是一个跑马圈地的战略布局,去占领城市中优质地块,用规模影响力去扩大企业发展。

前述万达管理层人士也有此观点:“万达现在做的是拥抱城镇化的浪潮,尽快圈地。过几年,其他竞争对手死掉后,再下功夫提高盈利水平。”而在资金链方面,他还表示,资金链要看银行给万达贷款利率和授信额度。万达是银行界最优质客户,授信额度也最高。

据了解,央行金融司在2006年将万达列为全国房地产金融改革试点企业,给了万达一个绿色通道,万达的贷款申请可以直接向总行递交。四大国有银行中的工行、中行、农行三家总行给了万达巨额授信。相比其它房地产企业,拥有绿色通道的万达优势十分明显。

而在具体贷款业务上,万达除了获得开发贷款外,在项目完成后,还能获得一笔经营性物业抵押贷款。开发贷款一般只有2——3年,经营物业平均能达到8年,而拥有绿色通道的万达最高能将时间延长到15年。

王健林对此也曾表示,万达拥有多个万达广场,仅在银行做经营性物业抵押这一项的贷款规模就有望达到300亿元。而经营性物业贷款约占到万达地产开发资金的三成。在操作上,除了满租开业时能拿到一笔贷款,5年后因为租金上涨重新评估重新抵押,又可以获得一笔更高的抵押贷款。”

高速滚动下的隐患

速度造就了万达,却也像达摩利斯之剑般悬在万达的头顶。房地产企业顺驰也曾以速度闻名,并一度辉煌,但最终也可能因资金链断裂神话破灭。

“速度的确给万达留下了人才匮乏、工程质量、资金链紧张等问题。”朱凌波分析,万达销售模式也正面临着一个困局,前期出售物业的比例过高,导致后期经营不景气。同时由于城市综合体带动,万达一些商业物业的销售价格过高,会影响未来投资者和经营者的回报空间。这会对万达品牌和下一步销售产生影响。

而人才问题,王健林整整提了三年。之前提到的万达管理层人士也称,在万达文化城项目上,万达与联想、泛海和一方等其他企业联合开发,考虑的就是这些企业的资源和人才。

万达的步子迈得太快,而配套的零售百货、酒店、院线等战略合作企业却跟进不上。另一方面,订单地产的租户构成中,低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70%,租金收入却只占总租金收入的40%——50%。商业大牌的承租面积大,但是租金价格低,万达的租金收益严重受压。

低租金收益给万达带来的麻烦不仅如此,甚至会影响到万达最重要的融资渠道。“租金收益不够偿还利息,这是经营性物业抵押贷款遇到的最主要问题,这也是银行最头疼的。”盛富资本CEO黄立冲表示。而在资产证券化方面,万达之前在香港与麦格理合作成立REITS在港交所未上市成功很大一部分原因也是因为租金水平低。

但更大的问题在于整个大政策环境造成对于万达的不利局面。在中国,房地产市场和房地产企业仍然是被调控对象。房地产企业上市融资和资产证券化阻力重重等。

虽然前期的私募做得很好,但是万达商业地产公司上市仍然遥遥无期。“地产公司在目前这种调控形势下,上市可能不太现实,等一等看吧。”王健林曾说。

万达一直在寻找新的渠道。万达曾尝试过信托产品,与建行和北京银行合作推出过三宗信托融资产品。但相比银行,信托的综合成本偏高,普遍在12%左右。成本高、金额少、周期短,并不适合万达。

“全球95%以上的购物中心是由REITS持有的。但在中国,我们没有这种金融产品的支撑。”王健林说。